我分析了西安七百多家楼盘,找到了新中产们最喜欢的小区 || 贞观数据

中国西宁 2019-09-29

什么是“新中产”?人们很容易在想象中构织这样一幅场景:

 

在跨境电商app上购买轻奢化妆品,开着能载一家人出行的SUV,健身带娃两不误......以上描述,来自《新中产圈层白皮书》,它所承载的是人们对“上有老、下有小”的年轻人生活举重若轻的浪漫想象。

 

胡润研究院给出了另一套数量化的指标,按照2018年胡润研究院发布的报告,陕西省新中产家庭户数已达到42万户;刨去教育水平、消费观念等指标,报告划定新一线城市的新中产硬指标是家庭年收入20万以上、净资产300万以上。

 

出于对西安新中产群体真实状态的好奇,我将目光投向了身边那些年轻有为、积极向上、手握一些闲钱的朋友。他们的生活方式和职业五花八门,不过,他们唯一的共同点,就是他们都不认同自己是西安冉冉升起的新中产。尽管收入已经够得着及格线,但孩子教育、工作竞争也给他们带来不小的压力。


而在当下的楼市环境中,我对他们的购房需求,分外感兴趣。毕竟改善型房产在新中产家庭投资一项中占50%,远超保险和股票。有需求也有供给,龙湖、保亿、星河湾等大牌房企从去年起在西安“抢地盘”,纷纷打出的大平层王牌,也是瞄准了这个群体来的。

 

首先,我从安居客网站抓取了近年来西安市内的住宅楼盘信息794条,模拟新中产家庭对理想居住空间的主观感知、决策过程,试图找出西安有多少符合这部分人群对美好生活期待的房子。


▲近年西安市内794个楼盘分布。


高效率通勤


新一线城市的交通压力越来越大,轨道交通正超越私家车出行成为主流方式。对于工作时间规律、注重效率的新中产来说,“可接受的极限通勤距离”是他们衡量城市生活幸福感的重要参考项。

 

我在地图上对794条信息进行筛选,找出了位于地铁站半径800米内的房子,发现整个西安步行10分钟就能搭地铁的房子有278个。


▲直线距离地铁站800米的楼盘。


西安市四条地铁线路站点分布图。


然而,随着城市地铁网不断铺开,单独一条地铁线在未来也只相当于高级公交线路。所以我进一步筛选了西安处在两条地铁线交汇处的房子,得到了11条信息。这些小区中,只有经开区的龙湖·景粼天序和万科金域悦府还有在售房源,说明能通过换乘站就能到达城市各个角落的房子,在西安还是很稀缺的。


两条地铁轨道交汇楼盘分布。


临近购物中心


2016年以来,西安大洋百货关店,民生百货被收购,西大街百盛退场,同时《西安市商圈建设三年行动方案》提出了“居民出家门驱车15分钟可到达购物中心”的目标。

 

商业格局的重新洗牌意味着人们需要的不仅是一个购物的去处,还有承载日常生活体验的城市空间。

 

从新中产家庭青睐的娱乐方式来看,人们的城市生活需求的确升级了。包括运动健身、朋友聚会、购物和看书的娱乐占比较高,能同时满足这些消费需求的“体验式”、“服务型”场所,也是未来购物中心的发展趋势。



我在大众点评找出了西安人气排名前40的优质商场,以及距离这些商场800米内的小区,一共有112个。


西安人气商场分布图。


西安市人气商场40家。


距人气商场800米内楼盘图。


西安市人气商场热力图。


在地图上观察,这些人气商场分布密集的区域有经开、南门、五路口和曲江,距离住宅区较近的有经开和曲江商圈。尤其是北部的经开商圈,在2018年西安购物中心增量中排名第一,聚集了熙地港、汉神以及刚刚开业、主打潮牌的大融城。也就是说,住在新商场越来越多经开商圈附近,步行15分钟就能满足健身、买衣服、喝咖啡、去书店小坐的一站式体验概率是最大的。


出门就有公园


不过,除了大型商圈能提供的休闲娱乐场所,“上有老、下有小”的新中产家庭还需要一个更多元的户外活动空间。能在下班后闭目养神,让老人遛弯健身,带孩子放风筝的地方,只有城市公园了。


西安市内12个大型公园。

我在地图上筛选了西安配套完善的12座城市公园,发现住在这些小区,就能在1.5公里的步行范围内找到一家人活动的好地方。


距离公园1.5km内的小区共131个。


将符合“高效率通勤”、“一站式购物”以及“出门就能逛公园”的房子重叠,我从地图上选出了17个小区。


▲楼盘信息抓取自安居客。



然而这17个小区中,由于开发水平的不同,口碑不一,甚至不乏有抢占了中心区位但五证不全的“烂尾房”。而有品牌保证、可以从房子的角度折射出商家对西安新中产的想象的小区,有经开核心区的龙湖景粼天序、汉神广场附近的保亿风景御园和熙地港旁的赛高悦府等。



以其中的龙湖景粼天序为例,它或多或少从房子的角度折射出商家对西安新中产群体的想象:


第一,注重审美。从名字上就可以直观看出,有审美的小区不再清一色以“国际”来命名,现代风、科技感浓厚的玻璃幕墙,摆脱了人居设计格格不入的“欧气”,比较契合年轻人的品味。


其次,户型在200平左右,符合新中产家庭的养老和育儿需求,一些户型中还能看到面积很大的儿童房,毕竟生二胎的人也越来越多了。



第三,更人性化。为了降尘除霾,小区内配套了内部园林和智能雾森系统,这也反映出都市中人们对健康的关注和焦虑更多了。


搜索完这些信息,我在脑海中大致描绘了一下西安新中产的美好生活:在城市中轴线上早出晚归,下班后扎进健身房顺便在购物中心逛个生鲜超市,周末带全家人去公园野餐,回家步行在可以除尘降霾的花园,早上推开窗晒到一屋子的太阳,左手带娃右手品茶,坐在阳台上不经意瞥见城市璀璨夜景。


似乎非常完美,剩下的就要看个人奋斗了。


  • 数据说明  数据抓取自安居客住宅新房数据,房屋经纬度多数定位在楼盘中心,未开盘未建楼盘定位在楼盘出口,地铁站点经纬度取自中心点,与楼盘距离根据经纬度计算为直线距离。公园经纬度定位在中心点,公园因实际形状不一,距楼盘距离略有误差。

  • 感谢西安龙湖对本文的支持。


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  作者:瑞秋、广成

  贞观作者

  版式设计:霹雳


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